Svet Nekretnina

Da li se isplati kredit za stan

svetnekretnina — Wed, 04 Apr 2012 11:46:04 +0200

Podstanari koji razmišljaju o kupovini krova nad glavom pre konačne odluke trebalo bi da odgovore sebi na niz pitanja, ali i da se posluže matematičkom formulom šta im se u ovom trenutku isplati.

FORMULA - Pravljenje računice, smatraju stručnjaci za nekretnine, posebno je važno u kriznim vremenima kada je tržište nestabilno pa se u brojnim slučajevima više isplati plaćati mesečnu stanarinu nego ratu kredita.

A formula je jednostavna. Potrebno je u obzir uzeti cenu stana koji želite da kupite ili, recimo, tri koji su vam zapali za oko. Prosečnu cenu tih stanova potrebno je podeliti sa iznosom godišnje stanarine u tri stana sa istim brojem soba odnosno sa sličnom kvadraturom.

Ukoliko je rezultat manji od 15, stručnjaci smatraju da treba odmah krenuti u kupovinu. Ukoliko je između 15 i 20 potrebno je biti oprezan, a ukoliko je rezultat veći od 20, preporuka je da ostanete još neko vreme podstanar.

Ipak, važno je uzeti u obzir i druge preduslove. Stručnjaci smatraju da je bolje ostati podstanar ako živite slobodnijim životom i ne provodite mnogo vremena kod kuće, ako još niste skupili dovoljno novca za učešće. Najvažnije je ne ulaziti u kupovinu ako niste sigurni da ćete u stanu biti za pet godina jer može da se desi da odlučite da se venčate i zasnujete porodicu, pa će vam biti potreban dodatni prostor, ili postoji šansa da morate da se selite zbog posla.

Tomislav Sekulić, vlasnik agencije „Evropa ekskluziv nekretnine”, kaže da je njegov savet kupovina stana - i to odmah.

- Zbog toga što će se uložena investicija uvećati za realno mnogo veći iznos nego što bi čovek zaradio čekajući da se konsoliduje tržište. Kupovina nepokretnosti je najbezbednija investicija, jer od momenta kupovine uložena sredstva počinju da se povećavaju - bilo da kupac sa kupovinom stana prestaje da plaća zakup, bilo da ga rentira - kaže Sekulić.

Cena stana: Godišnja stanarina = Odnos cena/zakup
Primer 1
50.000 evra : 12x200 evra mesečno = 20,83 (ne treba kupovati)
Primer 2
50.000 evra : 12x150 evra mesečno = 27 (ne treba kupovati)

Primer 3
50.000 evra : 12x250 mesečno = 16,66 (razmisliti o kupovini)
Primer 4
50.000 evra : 12x300 mesečno = 13,88 (kupiti stan)

izvor: 24 sata

BANKE DERU NA PROCENAMA

svetnekretnina — Thu, 01 Mar 2012 12:23:17 +0100

Skoro 80.000 korisnika stambenih kredita mora ponovo da uradi procenu vrednosti nekretnine

BEOGRAD - Opet po džepu klijenata!

Banke u Srbiji pre nekoliko dana su počele da obaveštavaju građane koji su podigli stambeni kredit da ponovo dostave izveštaj procenitelja o vrednosti hipoteke stavljene na nekretninu. Iako je to uobičajena procedura, koja se sprovodi uoči ili posle Nove godine, sporno je to što pojedine banke zahtevaju da se procena izvrši o trošku klijenta. Izlazak procenitelja košta oko 100 evra. Kako ima 85.000 korisnika stambenih kredita, banke bi tako mogle da izbiju iz džepa građana do 8.500.000 evra.

- Zaprepastila sam se kad su me pozvali iz banke i rekli da moram da ponovo dostavim procenu vrednosti stana koji sam pre tri godine uzela na kredit. Kad su mi rekli da ja moram da snosim troškove za to, umalo se nisam onesvestila. Normalno, odmah sam digla dževu, a oni su mi drsko odgovorili da sve to piše u ugovoru i da nema razloga da se bunim. Sramota. Da sam znala šta piše u ugovoru, ni u ludilu ga ne bih potpisala - kaže Milica P., klijent jedne veće banke u Srbiji.

Prema rečima Dejana Gavrilovića iz Udruženja bankarskih klijenata „Efektiva“, hipoteka na stan, po odluci NBS, proverava se svake tri godine.

- Revizija vrednosti hipoteke vrši se zbog rizika, jer cena nekretnine može u međuvremenu drastično da se promeni. Neke banke traže od klijenata da novu procenu sami plate, dok neke to rade o svom trošku. Sve zavisi kako su sačinjeni ugovori koji su klijenti potpisali kad su dizali kredit. Najvažnija stvar koju bih mogao da poručim građanima je da ne moraju plaćati usluge procenitelja, već je dovoljno da dostave banci rešenje o porezu na imovinu - kaže on.

Mnogi kupci stanova ne mogu da pribave rešenje o porezu jer veliki broj zgrada nema upotrebnu dozvolu i nisu u mogućnosti da uknjiže objekat i tako zvanično postanu vlasnici stanova.

NBS: Banke su izložene riziku

U NBS kažu da banke moraju da prate vrednost nekretnine pod hipotekom zbog ocene stepena kreditnog rizika.

- Banke u Srbiji u velikoj meri su izložene kreditnom riziku. Postojanje sredstava obezbeđenja smanjuje taj kreditni rizik, ukoliko je njegova vrednost adekvatna. Zato je zbog ocene stepena smanjenja kreditnog rizika banka dužna da prati tržišnu vrednost sredstava obezbeđenja na svake tri godine. Odnosi između klijenata i banke uređuju se ugovorom kojim se definiše ko je ovlašćeni procenjivač, kao i ko snosi trošak ponovne procene - kažu u NBS.

izvor kurir

Koliko košta stambeni kredit?

svetnekretnina — Sun, 19 Feb 2012 04:34:45 +0100

Na pitanje koliko bi koštao dinarski stambeni kredit pod uslovom da se banke odluče da počnu da nude tržištu ovaj proizvod, u javnosti se uglavnom unapred plasira odgovor da su ovi krediti skupi i neprivlačni za građane. Da li je to zaista tako? Ukoliko bi se posmatrale trenutne dinarske i evro-indeksirane kamatne stope, to bi zaista izgledalo tako. Međutim, za odluku građana o uzimanju kredita ne bi trebalo da bude presudno kolika je trenutna kamatna stopa, već koliko će iznositi prosečna kamatna stopa tokom celog perioda otplate kredita. Dakle, ako se stambeni kredit uzima na 20 godina, treba proceniti koliko će iznositi prosečna kamatna stopa za dinarske i evro kredite u narednih 20 godina.

Analiza koja je napravljena u Narodnoj banci Srbiji ukazuje da se u narednih 20 godina mogu očekivati prosečne kamatne stope na dinarske stambene kredite od oko 12,5%, a prosečne kamatne stope na evro-indeksirane stambene kredite od oko 9,4%.

Dakle, razlika između prosečnih stopa na dinarske i evro-indeksirane stambene kredite ne bi trebalo da iznosi više od oko tri procentna poena. Ova analiza napravljena je na osnovu vrlo opreznih pretpostavki o ekonomskim kretanjima u Srbiji i relativno optimističkih pretpostavki o kretanjima u evrozoni.

Ukoliko bi se rezultati ove analize ostvarili, onda bi troprocentna razlika u kamatnim stopama učinila 20-godišnji dinarski stambeni kredit isplativiji od evro-indeksiranog već pri prosečnoj godišnjoj stopi deprecijacije dinara od oko 1,9 odsto. Podsetimo da je u proteklih deset godina prosečna stopa deprecijacije iznosila oko 3,5 odsto.

Međutim, pri uzimanju stambenih kredita čak ni ukupna isplativost nije najbitnija prednost dinarskih kredita. Najbitnija prednost je usklađivanje valute prihoda i rashoda koje građani imaju, kako se u bilo kom trenutku u narednih 20 godina ne bi ponovilo iskustvo onih koji su pre dve, tri godine uzimali stambene kredite u švajcarskim francima, a zatim bili neprijatno iznenađeni drastičnim povećanjem mesečnih otplatnih rata usled promene deviznog kursa.

Evo kako izgledaju osnovni elementi pomenute analize Narodne banke Srbije.

Pođimo od toga da se kamata na stambene kredite sastoji od dve osnovne komponente: (1) nominalne referentne (bezrizične) kamatne stope i (2) marže obračunate od strane banke za svakog pojedinca koji uzima stambeni kredit. Nominalna referentna (bezrizična) kamatna stopa – euribor u slučaju evro-indeksiranih kredita ili referentna kamatna stopa NBS u slučaju dinarskih kredita – sama zavisi od dve komponente: (1) očekivane inflacije i (2) očekivane realne bezrizične kamatne stope.

Koliko bi dakle mogla da iznosi prosečna kamatna stopa na evro-indeksirani stambeni kredit u narednih 20 godina?

Targetirana inflacija u evrozoni je 2 procenta, a ukoliko optimistički pretpostavimo da kriza koja se dešava u perifernim zemljama evrozone – Grčkoj, Irskoj, Portugaliji i Španiji – neće značajnije uticati na promenu rizika evrozone, realna bezrizična kamatna stopa bi trebalo prosečno da bude na nivou od oko 2,5 procenta. To znači da bi prosečni euribor u narednih 20 godina mogao da iznosi oko 4,5 odsto.

Naravno, u periodima krize, kada je ekonomski rast u evrozoni ispod prosečnog, i euribor će biti niži od 4,5 odsto (kao što je to slučaj sada), a u periodima kada ekonomije evrozone rastu iznad proseka i euribor će biti iznad 4,5 odsto. Da bi dobili prosečnu kamatu na evro-indeksirani stambeni kredit u narednih 20 godina, na euribor treba da dodamo i maržu banke, koja zavisi od rizika svakog pojedinca i recimo da ona iznosi 4,9 odsto, kako je to ograničeno u slučaju Vladinog programa subvencionisanih kredita u Srbiji.

Podsetimo da su trenutno marže na evro-indeksirane stambene kredite u Srbiji prilično visoke i da se u proseku kreću između 4 i 6 odsto, što je delimično posledica visoke izloženosti pojedinaca deviznom riziku, to jest visoke evroizacije. Da zaključimo, kada se bankarska marža doda na euribor, dobijamo prosečnu kamatu na evro-indeksirani stambeni kredit u narednih 20 godina od oko 9,4 odsto.

A kako bi to izgledalo u slučaju dinarskog stambenog kredita uzetog na 20 godina i vezanog za referentnu kamatnu stopu NBS ukoliko banke odluče da uvrste ove kredite u svoju ponudu?

Najpre, inflacioni cilj Narodne banke za kraj 2012. godine je oko 4 odsto. Ukoliko pretpostavimo da se cilj neće dalje smanjivati sa približavanjem Srbije Evropskoj Uniji, što je vrlo oprezna i verovatno isuviše pesimistička pretpostavka, kolika bi onda bila prosečna referentna kamatna stopa NBS u narednih 20 godina?

S obzirom da je Srbija rizičnija zemlja od evrozone i realna bezrizična kamatna stopa u Srbiji treba da bude veća od one u evrozoni. Razlika između realnih kamatnih stopa Srbije i evrozone obično se izražava takozvanom premijom rizika. Ova premija trenutno iznosi oko 3,5 odsto, ali ako opet pesimistički pretpostavimo da će u narednih 10-tak godina Srbija dostići nivo rizičnosti koji danas ima, recimo, Hrvatska koja uskoro treba da uđe u Evropsku Uniju, onda se može očekivati da će u narednih 20 godina prosečna premija srpskog rizika biti oko 2 odsto.

Drugim rečima, realna kamatna stopa u Srbiji u narednih 20 godina bi mogla da bude 2 odsto veća nego u evrozoni. S obzirom da smo u evrozoni pretpostavili realnu kamatnu stopu od oko 2,5 odsto, to znači da bi u Srbiji ona mogla da iznosi oko 4,5 odsto. Kada saberemo ovu realnu očekivanu bezrizičnu kamatnu stopu sa prosečnom očekivanom inflacijom u Srbiji u narednih 20 godina, onda dobijamo da bi prosečna referentna kamatna stopa NBS u narednih 20 godina pesimistički mogla da iznosi oko 8,5 odsto (4 odsto inflacije i 4,5 odsto realne kamatne stope).

Na ovu prosečnu referentnu kamatnu stopu treba dodati maržu koju banke zaračunavaju svakom pojedincu. S obzirom da bi u slučaju dinarskog kredita pojedinac bio mnogo sigurniji platiša za banku jer ne preuzima devizni rizik, onda i marža treba da bude dosta niža nego u slučaju evro-indeksiranog kredita. Pretpostavimo pesimistički da je ona u slučaju dinarskog kredita 4 odsto, dakle samo nešto malo manja od 4,9 odsto koliko smo pretpostavili u slučaju evro-indeksiranog kredita. U tom slučaju prosečna stopa na dinarski stambeni kredit u narednih 20 godina iznosila bi oko 12,5 odsto (8,5 odsto referentna kamatna stopa i 4 odsto marža banke).

Analiza dakle pokazuje da razlika između prosečnih kamatnih stopa na dinarske i evro-indeksirane stambene kredite koji se uzimaju na period od 20 godina nije toliko velika kolikom se prikazuje trenutno u javnosti.

Tačno je da su trenutne razlike između referentne kamatne stope NBS i euribora prilično velike, ali se u narednom periodu verovatno može očekivati pad referentne kamatne stope NBS i rast euribora. Pri odlučivanju o uzimanju stambenog kredita pojedinci ne bi trebalo da se rukovode trenutnim kamatnim stopama, već prosečnim kamatnim stopama tokom celog perioda otplate kredita.

Pri tom, pojedinci bi trebalo da vode računa o usklađivanju valute svojih kreditnih obaveza sa valutom svojim prihoda, kako bi dugoročnije stabilizovali svoje finansije i izbegli valutne šokove. O tome bi trebalo da vode računa i banke kada procenjuju rizik svakog pojedinca i određuju marže na stambene kredite pojedinca.

Kroz birokratski lavirint do dokumenata za stan

svetnekretnina — Sun, 19 Feb 2012 04:31:21 +0100

Iako se klikom na kompjuteru u gradskom katastru vidi da li građani poseduju nekretninu, neophodno je 16 dokumenata da bi se to dokazalo.

Kupovina prvog stana je, bez ikakve sumnje, jedan od najlepših, ali i najstresnijih događaja u životu, jer se u zemlji s potpuno neuređenim tržištem nekretnina i sa sudovima zatrpanim sudskim predmetima, možete smatrati pravim srećnikom ako ste kupili stan sa čistim papirima. Ali, ako ste mislili da sa proslavom useljenja prestaju sve muke – prevarili ste se, jer vam tek predstoji administrativni maraton koji morate da „istrčite” u zakonom propisanom roku. A za učešće u ovoj trci sa bezbroj prepona potrebno vam je, osim energije Popaja i mentalne stabilnosti dalaj lame, i neograničeno razumevanje vašeg šefa za višesatno i višednevno odsustvovanje s posla, jer se radno vreme službi najčešće poklapa sa radnim vremenom većine zaposlenih.

Za početak, sve komunalije morate da prebacite na svoje ime – a to znači da sa kopijom kupoprodajnog ugovora morate otići na šalter Elektrodistribucije, PTT-a, Infostana i kablovskog operatera.

Ako ste ponosni vlasnik svoje prve nekretnine, država vas oslobađa poreza za kupovinu prvog stana. Ali, to košta – i nerava i vremena. Naime, iako se jednim klikom na kompjuteru u gradskom katastru može videti da li već posedujete neku nekretninu, tu logika stvari ne važi i za logiku ljudi – potrebno je čak 16 dokumenata da biste to i dokazali! A ti dokumenti se ne sakupljaju na jednom, već na 16 različitih šaltera u gradu.

U idealnoj životnoj situaciji u kojoj ste stan kupili u istoj opštini u kojoj ste se rodili, i u kojoj je vaš suprug upisan u matičnu knjigu rođenih, baš kao i vaša deca, potrebno vam je dva-tri dana da biste sakupili ova dokumenta, jer se opštinska administracija nalazi u vašem komšiluku. Ali, u praksi se najčešće dešava da stan ne kupujete u opštini u kojoj ste do tada živeli i u kojoj je rođen vaš suprug, to jest vaša deca, tako da će vam osim blagonaklonog poslodavca – ljubitelja Kafkinog „Procesa” biti potrebno minimum mesec dana da povadite sve papire na osnovu kojih vas država oslobađa plaćanja poreza.

Dakle, dokazi koji su potrebni za ostvarivanje prava za poresko oslobođenjejesu:

- overena kopija lične karte,

- izvod iz matične knjige rođenih sa obavezno upisanim jedinstvenim matičnim brojem. Ako vaša krštenica nema JMBG onda vas čeka šetnja do MUP-a koji vam izdaje potvrdu o posedovanju JMBG.

- uverenje o državljanstvu,

- uverenje o kretanju prebivališta iz MUP-a,

- izvod iz matične knjige venčanih sa obavezno upisanom JMBG za oba supružnika,

- uverenje iz uprave javnih prihoda da se u službenoj evidenciji ne vodite kao obveznik poreza na imovinu,

- overenu izjavu da kupujete prvi stan,

- kopiju overenog kupoprodajnog ugovora o kupovini stana,

- dokaz o vlasništvu prodavca nepokretnosti,

- poresku prijavu PPI-4,

- zapisnik o primopredaji nepokretnosti,

- uverenje o kretanju prebivališta iz MUP-a.

Vaš životni saputnik mora da priloži

- overenu kopiju lične karte – a ako je ovaj dokument novijeg porekla, mora da priloži

- uverenje o kretanju prebivališta iz MUP-a ako je lična karta novijeg datuma,

- uverenje o državljanstvu.

Ako na spisku stanara novog doma imate i decu morate priložiti njihovo:

- uverenje o državljanstvu,

- izvod iz matične knjige rođenih i kretanje prebivališta,

- overene kopije ličnih karti, ako su deca punoletna.

E, sad, zamislite da radite, živite i da ste rođeni u različitim opštinama ili gradovima, pokušajte da izračunate koliko vam je vremena potrebno da izvadite ova dokumenta, ako se ima na umu da je za čekanje u svakom redu potrebno izdvojiti minimum pola sata. Potom u celu tu računicu ukalkulišite i „padanje sistema”, pauze na koje odlaze službenici i koje nikada ne traju samo pola sata, osobe koje dolaze preko veze i činjenicu da radnici poreske uprave ne rade jedan dan u nedelji, jer – izlaze na teren. Kada sve to obavite, ne zaboravite da vas čeka i promena prebivališta u ličnoj karti i ustajanje u cik zore da biste u uzeli svoj „broj”.

Srećno!

Jednostavni saveti

svetnekretnina — Sat, 18 Feb 2012 15:36:30 +0100

Jednostavni saveti koji su potrebni svima koji poseduju nekretninu ili žele postati vlasnik velikog bogastva nekretnina danas...

ŠTA JE NEKRETNINA? - Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljišne površine zajedno sa svime što je snjom srazmerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupovinom stana ujedno i kupujete i idealni deo zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno tome da li je izgrađeno, prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove,katastarski operat ili zemljišne knjige.

KOJI DOKUMENTI SU POTREBNI ZA KUPOVINU ILI PRODAJU NEKRETNINE? - Dokumenti potrebni za kupovinu ili prodaju nekretnine su vlasnički list (ako se radi o stanu npr. Ugovor o otkupu stana, Ugovor o kupoprodaji stana, Ugovor o deobi, Ugovor o poklonu, Ugovor o doživotnom izdržavanju, Ostavinsko rešenje nadlešnog Suda i vezi nasleđa imovine itd...), ako je reč o zemljištu potrebna je kopija plana za predmetnu nepokretnost, poželjno je imati i urbanističke uslove gradnje ili izvode iz prostornog plana na osnovu kojih se vidi za šta je predmetno zemljište predviđeno, list nepokretnosti, građevinska dozvola ako se radi o kući...

KAKO SE ODREĐUJE VREDNOST NEKRETNINE? - Prodajnu vrednost nekretnine određuje prodavac, u skladu sa tržišnim kretanjima odnosno u skladu sa zakonom ponude i potražnje. Tržišnu vrednost nekretnine utvrđuje nadležna Poreska uprava u skladu sa svojim "tablicama", dok vrednost nekretnine potrebnu za realizaciju bankarskog kredita određuje isključivo ovlašćeni procenitelj.

KAKO FUNKCIONIŠU ZEMLJIŠNE KNJIGE ODNOSNO KATASTAR NEPOKRETNOSTI? - Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina merodavnom za pravni promet. Zemljišne knjige se temelje na podacima iz katastarskog premera zemljišta. Katastar zemljišta je javna evidencija o položaju, obliku, površini, izgrađenosti, načinu iskorišćavanja, proizvodnoj sposobnosti i nosiocima prava korišćenja odnosno vlasnicima zemljišta. Katastar zemljišta je nadležan za evidenciju podataka i brojevima katastarskih čestica, njihovoj površini, obliku, zgradama i drugim objektima koji leže na zemljištu ili ispodnjegove površine kao i njihovim nosiocima prava korišćenja tj. vlasnicima. Pristupzemljišnim knjigama i katastru zemljišta, odnosno mogućnost traženja podataka ima pravo bilo koja zainteresovana strana...

KO MOŽE KUPITI NEKRETNINU U REPUBLICI SRBIJI? - Ne postoje prepreke niti sankcije za kupovinu nekretnine u Republici Srbiji.

MOGU LI STRANI DRŽAVLJANI KUPITI NEKRETNINU U REPUBLICI SRBIJI? - Da, u skladu sa sporazumom o reciprocitetu u vezi kupovine nekretnina naših državljana u toj državi.

KO MOŽE PRODATI NEKRETNINU U REPUBLICI SRBIJI? - Svaki vlasnik koji svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišne knjige odnosno u katastar nepokretnosti, kako bi isto mogao valjano preneti na kupca, takođe mogu prodati i vanknjižni vlasnici s tim što bi kupac stekao vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u javne knjige koje vode evidenciju o nepokretnostima obavezan je dokaz o pravnom sledbeništvu.

KOJE SU OBAVEZE KUPCA I PRODAVCA U PROMETU NEKRETNINA? - Kupac je pradavcu obavezan isplatiti celokupan iznos ugovorene kupoprodajne cene. Prodavac je obavezan kupcu predati predmetnu nekretninu u posed i dozvoliti na istoj prenos vlasništva, a zašta služi tabularna izjava.

ŠTA JE TABULARNA IZJAVA? - Tabularnom izjavom prodavac izjavljuje da je od kupca primio celokupni iznos ugovorene kupoprodajne cene. Prodavac je obavezan kupcu predati predmetnu nekretninu u posed i dozvoliti na istoj prenos vlasništva, a zašta služi tabularna izjava.

KOLIKI IZNOS KAPARE ISPLAĆUJE KUPAC PRODAVCU? - Kapara je polog kojim kupac prodavcu isplaćuje u znak poslovne ozbiljnosti i stvarne namere kupovine nekretnine, Kaparu u celini reguliše Zakon o obligacionim odnosima.

KO I GDE OVERAV KUPOPRODAJNI UGOVOR? - Kupoprodajni ugovor se overava u nadležnom sudu od strane ovlašćenog sudskog službenika.

KAKO SE PLAĆA POREZ NA PRENOS APSOLUTNIH PRAVA PRILIKOM KUPOVINE NEKRETNINE? - Prilikom kupovine nepokretnosti Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5% na procenjenu vrednost od strane Poreske uprave shodno njihovim kriterijumima za procenu vrednosti i plaćaju ga sporazumno (kupac ili prodavac), pri tom su jedan i drugi solidarni jemci za plaćanje istog. Ukoliko kupoprodaja nekretnine podpada pod Zakonom o PDV - u, onda se plaća u iznosu od 8%. Od 8 jula 2007. godine propisano je zakonom o porezu na dodatnu vrednost da pravo na refundaciju PDV-a za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice, punoletni građanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije, koji kupuje prvi stan...

Kako prodati nekretninu u periodu recesije

svetnekretnina — Sat, 18 Feb 2012 14:26:53 +0100

Rešili ste da prodate svoj stan, kuću ili poslovni prostor. Kriza na tržištu nekretnina i dalje traje, tako da vam neće biti lako u tom poduhvatu.

Realna cena

Iako cene nekretnina konstantno padaju, neki vlasnici pokušavaju da svoje vlasništvo prodaju po ceni po kojoj su ih kupili ne prilagođavajući se uopšte trenutnim tržišnim uslovima. Ukoliko postavite previsoku cenu, vaša će kuća mesecima 'čamiti' na tržištu jer neće biti konkurentna. Savet: naoružajte se informacijama o cenama nekretnina koje su uporedive s vašom. Saznajte koliko su dugo takve nekretnine obično na tržištu. Tek nakon toga možete sa svojim agentom za nekretnine razgovarati o prihvatljivoj ceni za vašu nekretninu, s obzirom na uslove koji vladaju tržištem.

Istraživanje konkurencije

Nemojte se fokusirati isključivo na konkurente i kako su tekle nedavne prodaje nekretnina na vašem području. Obvezno pogledajte cenovnik nekretnina koje su trenutno na tržištu. Te nekretnine su vaša konkurencija. Uzevši u obzir konkurenciju, razmislite šta će kupac pomisliti kada mu ponudite cenu - hoće li pomisliti da je vaša ponuda bolja i isplativija od konkurentske? Pogledajte malo domove koji su na prodaju a nalaze se u vašem susedstvu. Pitajte svog agenta kakve nekretnine trenutno traže kupci i objektivno se zapitajte šta vaša nekretnina ima da ponudi u odnosu na druge.

Odabir pravog agenta

Krucijalan deo procesa prodaje nekretnine je odabir pravog agenta. Trebate naći nekoga ko će demonstrirati znanje za prodaju nekretnina na vašem području, nekoga ko je stručan i vešt. Morate imati dobru komunikaciju s agentom. Mnogi agenta zapošljavaju samo na osnovu činjenice da je "prijatelj poznanikova prijatelja", što neretko rezultira razočaranjem i frustracijom. Pre nego odaberete agenta, na internetu pronađite koji su najbolji i kakva su iskustva onih koji su s njima radili. Intervjuišite najmanje tri agenta pre nego donesete konačnu odluku.

Proširite svoje marketinške vidike

Pogrešno je misliti da će reklama na lokalnim web stranicama za nekretnine biti dovoljna za prodaju. Čak suprotno, to otežava kupcima da pronađu vašu nekretninu ukoliko je to ono što oni zaista traže. Budite aktivni na najpoznatijim web stranicama za nekretnine, ali i društvenim mrežama poput Facebooka, Twittera, internet foruma itd.. Čak i ako niste aktivni na internetu, morate biti svesni činjenice da 90 posto kupaca koriste internet u potrazi za svojim novim domom.

Vizuelno dopadljivo

Pri reklamiranju svoje nekretnine putem interneta, opremite reklamu sa što više fotografija. Pomozite kupcima da vizualizuju svoj boravak u vašoj nekretnini. Poželjan je što veći broj fotografija enterijera. Fokusirajte se na ono što je kupcima bitno - kuhinju, dnevni boravak, kupatila... Neka fotografije budu reprezentativne, prostorije maksimalno čiste i uredne. Neverovatan je broj prodavaca koji pokušavaju da prodaju stan objavljujući fotografije neurednih soba. Kvalitet fotografija je takođe bitnan, koristite što veću rezoluciju. Neka glavna fotografija koja će predstavljati vašu nekretninu ujedno bude i najbolja.

Ne činite kupca nervoznim

Ako ne prodajete sami nekretninu i ako je u vaše ime prodaje agent, trudite se da ne budete tu u trenutku kada mogući kupci dolaze u razgledanje. Prodavci u većini slučajeva čine kupce nervoznim, ne osećaju se ugodno u 'inspekciji' kuće dok ih posmatra neko ko u njoj živi ili je poseduje. Kupcima je lakše da donesu odluku kada imaju slobodu da kritikuju i komentarišu nekretninu.

Kako izbeći kaznene mere

svetnekretnina — Sat, 18 Feb 2012 14:24:09 +0100

Srbija je do kraja 2008. godine bila jedna od zemalja u kojoj je stanovništvo najurednije otplaćivalo kredite poslovnim bankama. U narednom periodu urednost otplate kredita je znatno opala, ali se i dalje smatra dobrom, imajući u vidu ekonomske potrese koji su se u međuvremenu dogodili.

Poslednjih meseci svedoci smo sve više oglasa poslovnih banaka koje prodaju zemljište i nekretnine, jer nisu mogle da naplate svoja potraživanja od klijenata. Od početka krize gotovo je utrostručen udeo klijenata koji ne izmiruju redovno svoje obaveze prema poslovnim bankama. Portal kamatica.com je istraživao mere koje poslovne banke sprovode kako bi sprečile neredovnu otplatu kredita u poslovima sa stanovništvom.

Poslovne banke u cilju smanjenja dugova klijenata koji su u docnji primenjuju različite mere. Najznačajnije pozitivne mere su refinansiranje kredita, reindeksiranje kredita i reprogram dugoročnih kredita u saradnji sa Vladom Srbije, koji je u najavi. Međutim, zavisno od odnosa klijenata i njihovih mogućnosti da otplaćuju kredit, često se sprovode i „kaznene mere”, koje se razlikuju od jedne banke do druge. Različitost tih mera proizilazi iz ugovornih klauzula i instrumenata obezbeđenja koje je poslovna banka zahtevala pri odobravanju kredita. Uobičajeno, kod gotovinskih kredita se primenjuju administrativne zabrane i menice kao sredstva naplate, kod potrošačkih kredita zaloga na predmetu kupovine (npr. automobil kod auto-kredita), dok je kod stambenih aktiviranje hipoteke i preuzimanje vlasništva nad nekretninom najstroža mera.

Mere banaka kod docnje u otplati

Telefonska opomena. Već u prvim danima kašnjenja, vrlo je verovatno da će vas pozvati službenik poslovne banke i zamoliti da izmirite ratu kredita. Istovremeno, on će se raspitati i o razlozima kašnjenja, kao i o tome kada biste mogli izmiriti dospele obaveze.

Prva opomena. Šalje se u pismenom obliku, poštom, najčešće sa povratnicom, kako bi banka imala dokaz da ste opomenu primili. Ova opomena se šalje najčešće između 15. i 30. dana od dana dospelosti rate, koja nije na vreme uplaćena. U njoj se klijent podseća da rata kredita nije uplaćena na vreme i da je počela da se obračunava zatezna kamata na dospela potraživanja banke. Veoma je važno redovno obaveštavati banku o promeni telefonskog broja ili prebivališta. Osnovni razlog tome je što se neretko dešava da klijent jednostavno zaboravi da izmiri ratu u definisanom roku, te je obaveštenje banke u ovom slučaju način da se spreči zaračunavanje zatezne kamate.

Druga opomena. Ponovna opomena se šalje nakon što se utvrdi da klijent nije reagovao uplatom rate nakon prve opomene ili ako se poslovnoj banci vrati prva opomena, odnosno ukoliko je klijent nije primio. Vremenski posmatrano, druga opomena se šalje između 45. i 60. dana od nastanka docnje u uplati rate. Telefonski poziv se ponovo upućuje uglavnom pre slanja druge opomene, u periodu između 30. i 45. dana od dana dospelosti neuplaćene rate sa ciljem spoznavanja razloga zbog kojih klijent ne uplaćuje rate i eventualnog zakazivanja sastanka sa kreditnim savetnikom banke.

Ovaj period postaje kritičan i za klijenta, jer se njegov dug nagomilava, kako zbog dospevanja narednih rata, tako i zbog zateznih kamata. Poslovne banke zbog toga pokušavaju da naplate bar deo nastalog duga, kako klijent ne bi dospeo u još težu situaciju, koja bi ga odvela do toga da ne može da nastavi sa otplatom kredita.

Ukoliko klijent banke kasni više od 60 dana u otplati rate kredita, može doći u situaciju da u naredne tri godine ostane bez mogućnosti dobijanja drugih kredita u bilo kojoj poslovnoj banci u Srbiji, s obzirom na to da se takva docnja u otplati evidentira u Kreditnom birou kao neuredna otplata kredita.

Sastanak sa klijentom (kontaktiranje žiranta ili poslodavca, opomena pred utuženje). Ukoliko se klijent odazove na telefonske pozive poslovne banke, zakazuje se sastanak sa kreditnim savetnikom, kako bi se dogovorili o daljoj saradnji i iznašli način za nastavak redovne otplate kredita. Zavisno od razloga zbog kojih je klijent dospeo u docnju, mogući su različiti načini prevazilaženja nastale situacije. Ukoliko je došlo do privremene sprečenosti klijenta da redovno uplaćuje rate kredita, banke najčešće sa klijentom potpisuju sporazum o namirenju duga, kojim se definišu rokovi i vrednosti uplata u narednim mesecima. Banka može i proglasiti moratorijum na otplatu kredita, čime bi klijenta privremeno oslobodila plaćanja mesečnih obaveza, do sticanja uslova za dalju otplatu kredita.

Ako se klijent ne odaziva na telefonske pozive banke, ne primi ni drugu opomenu ili ne želi (ili nije) u mogućnosti da izmiri dug sporazumno, poslovna banka, u zavisnosti od vrste obezbeđenja koju je uzela pri odobravanju kredita, kontaktira sa žirantom ili poslodavcem zaposlenog. Sa žirantom se uglavnom kontaktira da bi se upozorio da klijent banke, kome je on garant, ne otplaćuje kredit i da postoji mogućnost da banka svoja potraživanja izmiri od žiranta, odnosno da će uskoro doći do utuženja klijenta, a da žirant u tom slučaju ima potpuno istu odgovornost prema nastalom dugu kao i klijent.

Kod kredita koji su odobreni bez žiranata, poslovna banka kontaktira sa poslodavcem zaposlenog, kako bi proverila zbog čega se rate kredita ne uplaćuju (ako je do trenutka prestanka uplata to vršio poslodavac pri isplati mesečnih zarada), odnosno da bi uspostavila sistem uplate rata kredita direktno sa poslodavcem, koji će odbijati potrebnu uplatu na mesečnom nivou pri isplati zarade zaposlenom.

Navedene mere poslovne banke sprovode se uglavnom kada je klijent u docnji više od 75 dana, a najviše 90 dana. Nakon 90 dana kašnjenja, banka šalje klijentu opomenu pred utuženje, kojom ga upozorava da ukoliko mere koje je do tog trenutka sprovela ne daju efekta sledi pokretanje sudskog postupka i proglašenje ukupnog kredita dospelim, bez obzira na broj rata za otplatu koje nisu dospele.

Najlošija opcija za klijenta je odbijanje saradnje sa bankom u situacijama kašnjenja i neodazivanje na pozive banke. Time se samo ubrzava proces pokretanja sudskog spora i prinudne naplate. Najbolja je varijanta da se u saradnji sa kreditnim savetnikom dogovori o novom načinu otplate preostalog duga, kroz produženje perioda otplate, reindeksiranje kredita ili nekom vrstom reprograma kredita.

Radnje pred utuženje/Pokretanje vansudskog postupka namirenja/Pokretanje sudskog postupka.

U periodu između trećeg i petog meseca docnje poslovna banka sprovodi poslednje radnje pred utuženje. Neke banke u poslednjim pokušajima nastavka redovne otplate kredita koriste i usluge agencija, koje u saradnji sa klijentom i žirantom pokušavaju da iznađu rešenje nagomilanih dugova, a pojedine, koje imaju specijalizovana odeljenja za ovakve probleme, samostalno pokušavaju da nateraju klijenta da nastavi sa otplatom kredita, odnosno kontaktiraju sa žirantom i razmatraju mogućnost da on uplati deo dugovanja klijenta banke.

Ukoliko do toga ne dođe, najčešće nakon docnje od 120 dana, pokreću se pripremne radnje za vansudski ili sudski postupak. Do pokretanja postupka dolazi najkasnije od 120. do 150. dana kašnjenja u otplati kredita.

Zavisno od vrste kredita i instrumenata obezbeđenja banka može da pokrene vansudski postupak namirenja ili sudski postupak namirenja potraživanja. Vansudski postupak se najčešće pokreće kod stambenih kredita, prema Zakonu o hipoteci, pri čemu je banka rešenjem Službe za katastar nepokretnosti pod hipotekom u mogućnosti da proda nekretninu, čiju je kupovinu finansirala. Jedina obaveza banke u ovom slučaju je oglašavanje prodaje 45 dana pre same aukcije. Zbog toga se najčešće vansudski postupak namirenja potraživanja pokreće nešto ranije nego sudski postupak, kako bi banka svoja potraživanja mogla iz prodaje da namiri maksimalno 180 dana od dana nastanka prvih nenamirenih potraživanja.

Ukoliko dolazi do prodaje nekretnine pod hipotekom, banka je dužna da iz cene koja se postigne na aukciji namiri svoje potraživanje, a ostatak vrati dužniku ili drugim poveriocima. Međutim, imajući u vidu dužinu docnje klijenta do trenutka prodaje nekretnine, moguću nižu cenu prodaje nekretnine od tržišne i zateznu kamatu, koja se u tom periodu obračunava, često prodajna cena pokrije samo potraživanja banke.

Kod ostalih kredita (gotovinski, potrošački, dug po karticama, tekućem računu i sl.), poslovne banke zavisno od ugovornih klauzula mogu pokrenuti neke radnje i bez sudskog postupka, ali najvećim delom se namirenje potraživanja vrši sudskim postupkom. Pri tom se najčešće kao hitna mera sprovodi blokada svih računa klijenta u banci, a potom i naplata kroz preuzimanje depozita, ukoliko postoji, naplata kroz ostale pozitivne račune klijenta, stavljanje na snagu menica i garantovanje otplate iz redovnih mesečnih primanja, pa do krajnje mere, plenidbe pokretne i nepokretne imovine (zavisno od visine potraživanja banke).

(Izvor : Politika)

Dinarski ili devizni krediti

svetnekretnina — Sat, 18 Feb 2012 14:21:16 +0100

Kredit sa valutnom klauzulom je kredit kod koga se celokupan iznos duga i iznos svake rate izražava u stranoj valuti, a pri isplati kredita i plaćanju svake rate iznos u stranoj valuti preračunava u dinare.

U našoj zemlji poslovne banke pored dinarskih kredita nude kredite izražene u stranoj valuti (EUR i CHF), tj. kredite sa tzv. valutnom klauzulom. Krediti sa valutnom klauzulom čine oko 80% svih kredita kojima su zaduženi građani Srbije. Međutim, zaduživanje u valuti koja nije identična onoj u kojoj se prima mesečna zarada nosi velike rizike.

Sa druge strane, dinarski krediti predstavljaju vrstu zaduženja kod koga je ukupan iznos duga i mesečne rate izražen u dinarima i kod koga pomeranje kursa dinara prema stranim konvertibilnim valutama nema uticaja na visinu mesečne rate. Ovo je i najveća prednost dinarskih kredita u odnosu na kredite sa valutnom klauzulom.

Kretanje kursa evra prema dinaru može biti i povoljno po kreditno zadužene građane, kada dinar jača prema evru, što je u prethodnim mesecima bilo karakteristično za domaće tržište. Međutim, rast evra prema dinaru, koji je bio karakterističan u periodu 2008. do kraja 2010. godine, pokazao je da u ovim slučajevima u samo nekoliko meseci rata može biti uvećana i za 50%. Dinarski krediti ne nose ovakve rizike, a to je od posebnog značaja za sve zaposlene čija su primanja u dinarima, jer njihove zarade ne prate kretanje kursa evra.

Pri odobravanju kredita izraženog u stranoj valuti, isplata kredita od strane poslovne banke se vrši u dinarskoj protivvrednosti, a rata određena u evrima biće preračunata u dinare po kursu na dan dospeća svake pojedinačne rate. Kao što odobreni kredit dobijate u dinarima, tako ćete i obaveze po tom kreditu, tj. rate, vraćati u dinarima. Iznos dinara koje ćete dobiti od banke i visina rate koju ćete plaćati banci utvrđuju se primenom određenog deviznog kursa, koji može biti kupovni, srednji ili prodajni.

Koji će se kurs primeniti za preračun strane valute u dinare određeno je Ugovorom o kreditu. Obratite pažnju na taj deo Ugovora. Nije redak slučaj da banke pri isplati kredita primenjuju kupovni (niži) kurs, a pri obračunu visine rate prodajni (viši) kurs. To predstavlja dodatni skriveni trošak za vas prilikom svake otplate. Ove vrste troškova kod dinarskih kredita nema.

Devizni kurs se menja svakodnevno, što utiče na visinu vaše rate u momentu kada dospeva na naplatu. To znači da kurs koji je primenjen pri isplati kredita gotovo nikada neće biti jednak kursu koji se primenjuje kod otplate kredita u ratama.

Krediti sa valutnom klauzulom mogu biti, na prvi pogled, privlačni pre svega zbog niže kamatne stope nego što je to slučaj kod dinarskih kredita. Međutim, oni istovremeno nose značajno veći rizik i podrazumevaju veće troškove zbog nepredvidivih valutnih kretanja. Ono što je uočeno u zemljama srednje i istočne Evrope u periodu 2004–2008. jeste rastući trend zaduživanja u valutama kao što su švajcarski franak i japanski jen. Razlog tome je što se krediti indeksirani u tim valutama nude sa nižim kamatnim stopama u odnosu na kredite indeksirane u evrima. U našoj zemlji banke su uglavnom odobravale kredite indeksirane samo u evrima i švajcarskim francima. Svojevremeno su guverneri nekoliko zemalja u javnost izlazili sa saopštenjima u kojima pozivaju građane da se vrlo oprezno zadužuju u kreditima koji su indeksirani valutnom klauzulom. Slična upozorenja smo dobijali i od Narodne banke Srbije.

Sem rizika promene deviznog kursa, krediti sa valutnom klauzulom nose i rizik promene referentne kamatne stope za konkretnu valutu. Kod evra, referentna kamatna stopa je EURIBOR, dok je kod švajcarskih franaka to LIBOR. Ove kamatne stope se mogu menjati nezavisno od uslova poslovanja u našoj zemlji, što je i najveća opasnost za korisnike kredita sa valutnom klauzulom. Treba imati u vidu da su ove kamatne stope trenutno u rastućem trendu. Zbog trenutno niskog nivoa EURIBOR-a i LIBOR-a, može vam izgledati da su kamatne stope na kredite sa valutnom klauzulom niske, ali imajte u vidu da ukoliko su te kamatne stope vezane za kretanje EURIBOR-a ili LIBOR-a, verovatno će u narednom periodu doći do njihovog rasta.

Primere ovih rizika najbolje smo mogli videti u proteklih nekoliko godina. Od 2005. do 2008. godine EURIBOR i LIBOR su gotovo svakog meseca rasli, a potom je kurs dinara prema evru naglo depresirao, što je dovelo do jako velikog rasta mesečnih rata kredita sa valutnom klauzulom.

Na kraju je bitno uporediti i stepen zaduženosti kod korišćenja dinarskih kredita i kredita sa valutnom klauzulom. Naime, kod zaduženja dinarskim kreditom odnos mesečne rate i primanja dužnika se neće menjati sem u slučaju promene mesečnih primanja ili kamatne stope kredita. To znači da zaduženost od 30% mesečnih primanja ostaje gotovo identična od početka otplate do kraja otplate kredita pri nepromenjenoj kamatnoj stopi ili mesečnoj zaradi. Kada su u pitanju krediti sa valutnom klauzulom, ovaj odnos se menja svakog meseca tokom otplate zbog promene kursa. Tako se može desiti da rata bude veća 10% u toku samo jednog ili dva meseca ukoliko je kretanje kursa turbulentno i da budete dovedeni u situaciju da umesto 30% izdvajate 35% mesečnih primanja za otplatu kredita. Rizik promene kamatne stope i visine mesečne zarade ostaje isti kao i kod dinarskih kredita.

Nedostatak dinarskih kredita prema kreditima sa valutnom klauzulom jeste viša kamatna stopa koja se obračunava. Međutim, u našim uslovima kretanje kursa vrlo često nadmaši ovu razliku u kamatnoj stopi, te se generalno dinarski krediti mogu smatrati boljim izborom. Posebno je značajno imati u vidu da su krediti sa valutnom klauzulom rizičniji u situacijama kada je kurs dinara prema evru neobično nizak, te se može očekivati njegov rast u narednom periodu.

(Izvor : Politika)

Nekretninski fondovi u Srbiji

svetnekretnina — Sat, 18 Feb 2012 14:20:43 +0100

Nekretninski fondovi predstavljaju posebnu vrstu investicionih fondova koji najveći deo imovine svojih ulagača ulažu u nekretnine i projekte vezane za nekretnine.

U tom smislu, osnovna karakteristika ove vrste fondova je nizak nivo tržišnog rizika, jer je ta vrsta rizika pretežno vezana za kretanje cena na tržištu nekretnina, koje je u velikoj meri različito i manje osetljivo od tržišta vlasničkih hartija od vrednosti.

Naravno, kako nekretninski fondovi izdaju akcije kojima se slobodno trguje, tržišni rizik za njegove akcionare vezan je za kretanje cena akcija nekretninskog fonda na berzi, te se u tom smislu ni po čemu se ne razlikuje od akcija drugih kompanija gde kretanje cena zavisi od ponude i tražnje, odnosno preferencija investitora.

S druge strane, kako je investiranje u nekretnine i realizacija nekretninskih projekata znatno složeniji posao od investiranja na berzi, po pravilu, nekretninski fondovi sa sobom nose nešto veći stepen operativnog rizika.

Što se valutnog rizika u poslovanju fonda tiče, on je kod nekretninskih fondova takođe specifičan, jer se nepokretnosti u Srbiji procenjuju u evrima, te se to neminovno odražava na obračun vrednosti imovine fonda, što praktično znači da je valutni rizik kod nekretninskih fondova vezan za evro.

Upravo iz ovih razloga se može reći da su nekretninski fondovi u najvećoj meri namenjeni velikim institucionalnim investitorima, ali i manjim ulagačima koji žele da ostvaruju umereno atraktivne prinose (pretežno kroz dividendu) uz relativno nisku stopu preuzetog rizika.

Zakonom o investicionim fondovima koji je usvojen krajem prošle godine društvima za upravljanje investicionim fondovima data je mogućnost osnivanja zatvorenih investicionih fondovima za ulaganje u nekretnine.

Nekretninski fondovi osnivanju se javnom ponudom, kao otvorena akcionarska društva, koja svoje akcije nude svim zainteresovanim investitorima. Nakon osnivanja, fond uključuje svoje akcije na organizovano tržište, te se njima dalje slobodno trguje na berzi.

Pošto je organizovan kao otvoreno akcionarsko društvo, zatvoreni fond dužan je da u svom poslovanju poštuje principe korporativnog upravljanja propisane Zakonom o privrednim društvima, a pogotovo pitanja u vezi sa radom organa društva, odnosno izveštavanjem akcionara i javnosti o svom poslovanju.

Regulisanje poslovanja nekretninskog fonda, pored zakona, u velikoj meri nalazi se u nadležnosti Komisije za hartije od vrednosti, koja je Pravilnikom propisala dodatna pravila poslovanja ove vrste fonda.

Prema tim pravilima, nekretninski fond ulaže najmanje 60 odsto svoje imovine u nepokretnosti, a pre bilo koje kupovine ili prodaje nepokretnosti iz portfelja fonda mora prikupiti procene najmanje tri ovlašćena procenjivača, s tim da kupoprodajna cena ne može odstupati od procenjene više od pet procenata na štetu fonda.

Svojina na nepokretnostima obavezno mora biti upisana u nadležnom registru svojine na nepokretnostima, odnosno ista mora biti bez tereta.

Ipak, da bi nekretninski fondovi uzeli ozbiljnijeg zamaha, potrebno je dodatno poraditi na regulativi, odnosno dati tumačenja određenih zakonskih odredaba i pojašnjenja određenih praktičnih pitanja u vezi sa njihovom poslovnom sposobnošću, naročito povodom osnivanja i rada specijalnih ćerki kompanija, pitanja uloge samog fonda u razvoju i konkretnoj realizaciji nekretninskih projekata kao i uloge povezanih lica.

Naime, dok je jasno da fond mora ulagati isključivo u „čiste“ nekretnine, dakle one na kojima ne postoje bilo kakvi tereti, ostaje otvoreno pitanje da li se to odnosi i na nekretnine koje se nalaze u svojini kompanija koje se nalaze u većinskom vlasništvu fonda, pošto zatvoreni fondovi mogu sticati i do 100 odsto vlasništva na nejavnim društvima.

Davanje kvalitetnih odgovora na postavljena pitanja od izuzetnog je značaja za budućnost nekretninskih fondova u Srbiji, a samim tim i razvoj celokupnog finansijskog tržišta.

Preterano ograničavanje poslovne sposobnosti i instrumenata kojima se nekretninski fondovi mogu služiti u svom poslovanju moglo bi da uzrokuje situaciju u kojoj postojeća društva za upravljanje nemaju interes da osnivaju ovakvu vrstu fondova, dok se nekretninski fondovi osnovani u inostranstvu nesmetano mogu uključiti i ostvarivati visoke stope prinosa na tržištu nepokretnosti u Srbiji kroz ćerke kompanije.

S druge strane, ukoliko bi se regulativa postavila previše liberalnom, u praksi bi moglo dolaziti do problema u vidu zloupotreba preširokih ovlašćenja učesnika, što bi moglo narušiti ugled finansijskom tržištu i ugroziti i onako relativno nizak stepen poverenja koji postoji kod prosečnog građanina.

Najkvalitetnija rešenja u uporednoj praksi postoje u sistemima sa umerenim pristupom, odnosno u sistemima u kojima uz istovremeni visok stepen kontrole poslovanja fondovima postoji i relativno širok spektar mogućnosti za njihovo delovanje tržištu.

Kupovina stana u tuđe ime

svetnekretnina — Sat, 18 Feb 2012 00:01:15 +0100

Ukoliko kupac ili prodavac nisu u mogućnosti da prisustvuju mogu da ovlaste fizičko lice koje će u njihovo ime da obavi kupovinu

Mnogi naši ljudi koji žive i rade u inostranstvu prilikom kupovine nekretnine u Srbiji nailaze na isti problem. Nakon odabira nekretnine kupci ne mogu da dovrše dogovoreni posao. U pitanju je papirologija. Da bismo im pomogli u nameri da ostvare ono što su naumili, zamolili smo Katarinu Lazarević, suvlasnicu agencije Alka, eksperta za promet nekretnina da posavetuje građane šta da učine i da predloži način na koji bi se postupak skratio.

– Uobičajeno je da se zimi kupuju i prodaju stanovi jer veliki broj naših građana koji žive u inostranstvu dolazi da provede odmor u zemlji. Njihov cilj je da ukoliko nađu odgovarajući stan, posao obave u što kraćem roku. Vlasnički list je dokument bez koga ne počinje kupoprodaja. Na žalost u Republičkoj geodetskoj upravi trenutno je zastoj i još uvek se primaju samo zahtevi, ali se ništa ne realizuje. Bez izdatog „svežeg” vlasničkog lista u kome se jasno vidi da li je situacija čista ili je nekretnina pod hipotekom posao ne može da počne. Republička geodetska uprava zadužena je i za legalizaciju što dodatno otežava posao jer treba da se angažuju ljudi kojih ionako nema dovoljno. Država bi mogla da pomogne ukoliko napravi bolju organizaciju posla i zaposli više ljudi, a ne da ih otpušta. Tako bi postupak oko izdavanja vlasničkog lista bio brži.

Za sve one koji žele stan, a nisu u mogućnosti da budu prisutni u vreme kupoprodaje naša sagovornica predlaže:

– Klijent može da izabere osobu u koju ima apsolutno poverenje i ovlasti je da za njega obavi posao u vezi sa kupovinom ili prodajom nepokretnosti. Punomoćje mora biti overeno u nadležnom sudu. I za vlastodavca i za punomoćnika je dobro da ukoliko žele da budu sigurni, da imaju realnu procenu i uspešno realizovan posao, da ga povere profesionalcima i izaberu neku od renomiranih, proverenih agencija za promet nekretnina. Klijent treba punomoćniku da da saglasnost i za poslove u vezi sa otvaranjem deviznog računa u banci i prebacivanjem novčanih sredstava od kupoprodaje. Punomoćnik ne može da raspolaže novcem koji se nalazi u banci već samo da pomogne da se on prebaci. Transfer novca iz naše banke u inostranstvo nije moguće izvršiti za naše građane. Za sada je to dozvoljeno samo za strane državljane, ali u tom slučaju mora da postoji dokaz da su svi porezi plaćeni i izmireni svi dugovi prema Telekomu, Elektrodistribuciji i Infostanu. Strani državljanin novac može podići narednog dana u inostranstvu.

Pre svake kupoprodaje treba dobro pregledati kompletnu dokumentaciju. Kod uknjiženih stanova neophodan je novi vlasnički list.

Za naše ljude u inostranstvu Katarina Lazarević, ima i savet plus:

- Važno je da oni znaju da punomoćje nije moguće overiti kod notara već isključivo u našem konzulatu.